【概要】J-REITってなに?誰でも不動産投資家になれる!?

投資

こんにちは、あいまあ(@aimaa_blog)です。

こちらではつみたてNISAなどから投資をスタートして投資関連の情報を見たり聞いたりするうちに必ず出くわすJ-REITについての解説をします。

当ブログで投資というと、つみたてNISA・米国株ETF・J-REITを推奨していますので、理解しておくに越した事はないでしょう!

これからお伝えする内容は一般社団法人 投資信託協会HPにもわかりやすく記載されています。

もし投資信託協会HPでも理解出来る!っていう人はこちらからHPへ行って確認してください。

面倒だから簡単に教えて!

そんな人のために投資信託協会HPを見て私なりに掻い摘んだ内容で「これだけ理解していればOK」という形にしてお伝えします。

この記事でわかること
  • J-REITとは?
  • J-REITの仕組み
  • J-REITに関する言葉の意味
  • メリット・デメリット
  • 購入するにあたって
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J-REITとは?

J-REITは投資家から集めた資金でビルやマンションなどを購入し、その家賃収入や売買による利益を投資家に分配する投資信託の事を言います。

もともとアメリカにあったREIT(Real Estate Investment Trust)という商品の日本版ですので、先頭にJAPANの”J”をつけています。

出典:投資信託協会
あいまあ夫
あいまあ夫

ざっくり言うとこの図の不動産の部分を株式や債券にするといわゆるつみたてNISA等で積立出来る投資信託という認識でOKです。

J-REITの仕組み

J-REITは株式会社の株式にあたる投資証券を発行し、投資家はその投資証券を購入します。

投資家から集めた資金で不動産を購入しています。

その他の資金調達の手段として、金融機関から融資を受けたり株式会社の社債にあたる投資法人債を発行します。

出典:投資信託協会

不動産は株式や債券などと比べると流動性が低く、取引価格も分かりにくい傾向にあります。

このため不動産に対して投資を行うREITの場合、投資家の解約に応じて随時、投資先不動産の売却を行う、または設定に応じて不動産を購入する事は困難です。

こうした事からJ-REITは解約に応じない『クローズエンド型』という仕組みを用いています。

『クローズエンド型』の商品は基本的には途中解約する事ができませんが、証券取引所に上場し市場で売買を行う事ができます。

つまりJ-REITは市場に上場する事により、流動性を確保しているのです。

クローズエンド型
  • 投資信託の中で資産を取り崩す事ができないタイプのこと
  • 一部解約や減資には応じないもの
  • 流動性の乏しい不動産などに投資する場合に用いられる
  • 換金性を担保するために市場に上場され、投資家は市場で売却することで換金を行う
あいまあ夫
あいまあ夫

株式や債券に比べ不動産は簡単に売買したりは出来ないし、不動産の一部を取り崩せないので違う形になっています。

J-REITに関する言葉の意味

J-REITの知識を身につけるために関係する言葉の意味を知っておく必要があるので以下でそれぞれ説明していきます。

価格

J-REITは投資証券と言う株式会社の株式に相当する証券を証券取引所に上場しています。

価格はリアルタイムで変動していくため、ETF(上場投資信託)と同じと考えていいでしょう。

分配金

J-REITの決算が行われる際に投資家に対して支払われるお金を分配金と言います。

個別株やETFでいうところの配当金に相当するお金です。

多くは年に2回決算(年1回決算のJ-REITもあり)を行います。もし運用が順調なら年に2回分配金が支払われます。

J-REITの場合は収益の90%超を分配するなどの一定の条件を満たせば、実質的に法人税がかからず内部留保もないので、収益がほぼ分配金として支払われます。

あいまあ夫
あいまあ夫

J-REITは株式の配当金と比較して投資家に分配金を出しやすい金融商品と言えます!

メリット・デメリット

ここまでJ-REITについて説明してきましたので投資するメリット・デメリットについてみていきましょう。

まずはメリットです。

メリット
  • 少額から投資可能
  • 不動産への分散投資が可能
  • 専門家により運用
  • 換金性が高い
  • 収益のほとんどが分配される

ほとんどがそのままの意味で説明不要ですので”換金性が高い”について補足します。

  • 換金性が高い

J-REITは証券取引所に上場されています。よってリアルタイムでの売買が出来て、上場株式(ETFなど)と同様に成行注文や指値注文も可能です。

次にデメリットです。

デメリット
  • 元本や利回りが保証されない
  • 不動産市場のリスク
  • 金利変動のリスク
  • 地震・火災のリスク
  • 上場廃止のリスク
  • 運営に関するリスク

”元本や利回りが保証されない”以外は補足します。

  • 不動産市場のリスク

不動産の影響でJ-REITが保有する物件の家賃収入が減ったり、物件そのものの価格が下がったりして分配金も変動する可能性があります。

  • 金利変動のリスク

J-REITの資金調達には金融機関からの借入もあるため金利変動により収益・価格・分配金が変動する可能性があります。

  • 地震・火災のリスク

保有している不動産が地震や火災の被害を受けた場合など、予測不可能な事態によって価格や分配金が変動する可能性があります。

  • 上場廃止のリスク

証券取引所が定める上場基準に抵触し上場廃止になった場合には、取引が著しく困難になる可能性があります。

  • 運営に関するリスク

J-REITは一般の法人と同様に倒産するリスクがあります。このリスクが表面化した場合、価格が著しく下落する可能性があります。

あいまあ夫
あいまあ夫

これらのデメリットは目論見書に記載してあるのでよく目を通しましょう!

購入するにあたって

J-REITの売買を行う際に投資家は証券会社に『株式売買手数料』支払う必要があります。

オススメの証券会社はSBI証券と楽天証券です。

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J-REITの税制は上場株式などと同様の取扱い、税率は次のようになり、確定申告により損益通算も可能です。

J-REITの税率:20.315%(2014年〜)

※2013年以降は復興特別所得税が課税されて半端な税率になっています

あいまあ夫
あいまあ夫

J-REITで少額から不動産投資家になってみると投資の幅が広がると思います。

株式とは違う値動きをしていて分散投資の意味でも有効と考えています。

参考にしてください。

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あいまあ

平均年収以下の共働き夫婦が年間200万円以上の貯金をした節約方法
その貯金から資産として年間400万円増やした投資方法・運用実績
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